特殊建築物とは?定期調査・報告の料金や法改正後の変更点

建築物は、建築基準法や消防法などの法律に基づき管理し、安全性を維持しなくてはなりません。なかでも、特殊建築物と呼ばれる用途の建物には、専門家による細かなチェックとその報告が義務付けられています。戸建て住宅や事務所以外の多くが該当する特殊建築物は、ビル経営や資産価値と直結する重要事項です。特殊建築物の条件、建築基準法で求められる定期調査報告の内容や費用、最近の法改正についての基礎知識を紹介していますので、お役立てください。

特殊建築物とは?

はじめに、特殊建築物とは何か?その定義について確認しておきます。特殊建築物とは、建築基準法第2条2項で定められている特殊な設備・構造を持った建物のことです。該当すると立地条件や防火設備、構造などが厳しく制限されます。具体的には、学校、競技場、劇場、展示場、デパート、ホテル、工場などが特殊建築物にあてはまります。これらの施設は、構造・設備が特殊な建築物で不特定多数の人々が使うため、「火災が発生する可能性が通常の建物より高い」「万が一の時は人命にかかわる大きな事故につながりやすい」「周囲の環境にも被害がおよびやすい」など、多くのリスクを抱えています。そのため特殊建築物として、立地条件、建物の構造、防火設備、工事中の取扱いなどにより厳格な義務が定められているのです。

特殊建築物となる建物

建築基準法第2条第2号では、下記の文章で特殊建築物を定めています。

「学校(専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。),体育館,病院,劇場,観覧場,集会場,展示場,百貨店,市場,ダンスホール,遊技場,公衆浴場,旅館,共同住宅,寄宿舎,下宿,工場、倉庫,自動車車庫,危険物の貯蔵場,と畜場,火葬場,汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」

特殊建築物は、通常の建築物とは構造・設備が大きく異なるため、構造の老朽化や避難設備の不備などにより、大きな事故や災害に結びつくリスクが高いとされています。そのため建築基準法において、建築物の安全性確保を目的に専門の技術者(調査者・検査者)によって定期的に調査・検査し、特定行政庁(市や都道府県)に報告することが求められています。 特殊建築物の所有者は、調査の結果を元に建物の適切なメンテナンス・維持管理に取り組まなくてはなりません。 主な特殊建築物の種類と定期報告が求められる条件を整理したのが下の表です。

建物の種類 規模または階数
学校 F≧3階 またはA >2000㎡
体育館 F≧3階 またはA>2000㎡
劇場・ダンスホール・ナイトクラブ 地階もしくはF≧3階 またはA >500㎡
百貨店 F≧3階 またはA>500㎡
ホテル・旅館 F≧3階 またはA>300㎡(平屋建て、かつ床面積500㎡未満は除く)
マンション・共同住宅 F≧5階 またはA>1000㎡
飲食店 地階もしくはF≧3階 またはA>500㎡
※対象外 戸建て住宅、事務所

※F≧3階 F≧5階、地階もしくはF≧3階とは、それぞれ3階以上、5階以上、地階もしくは3階以上で、その用途に供する床面積の合計が100㎡を超えるものをいう。
※Aは、その用途に供する部分の床面積の合計

特殊建築物の定期報告

定期報告の主な調査項目は、「敷地・地盤」「建物外部」「屋上・屋根」「建物内部」「避難施設・非常用進入口」などです。
敷地・地盤は、地盤沈下がおきていないか、敷地内の排水状況は適切か、避難通路等の確保ができているかなどを調べます。建物外部では、土台の沈下の有無や外壁のひび、タイルやモルタルの損傷状況を、屋上・屋根では、「屋上面が劣化していないか」「屋上周りの排水溝がきちんと機能しているか」などをチェックします。また建物内部では、内壁の状況(劣化・損傷など)などの調査が行われます。さらに火災などの災害に備えて、「避難通路・出口が通れるようになっているか」「避難路の幅員は十分か」「避難の妨げとなる物品が放置されていないか」といったポイントについて、避難施設・非常用進入口の調査が行われます。
建築基準法に基づく定期調査は、次のような内容です。

調査項目 調査方法 判断基準
敷地・地盤 地盤の状況 地盤沈下等による不陸(水平でなく凸凹があること)、傾斜 等の状況 目視 建物周辺に陥没が見られ、安全性を著 しく損ねていないか
建物外部 土台(木造) 劣化・損傷状況 目視、テストハンマー等による打診 木材に著しい腐朽接合金物に著しい錆や腐食がないか
屋上・屋根 屋上周りの状況 パラペット(立上り面)の劣 化・損傷の状況 目視、テストハンマー等による打診 モルタル面にひび割れが見られ、著しく白華(白い綿状の吹出物あるいは斑点)が発生していないか
建物内部 天井 天井部材等及び仕上げ材等の 劣化・損傷状況 目視、双眼鏡等やテストハン マー等による打診 天井部材、仕上げ材等に浮きたわみ等の劣化、損傷、剥落等がないか
避難施設・非常用進入口 避難経路 物品等の放置状況 目視 避難の支障となる物品等が放置されていないか

定期報告制度の法改正

平成24年~25年にかけて、建築物が適法な状態で管理されていなかったホテルやグループホームなどで重大な火災事故が続きました。その事態を踏まえて、建築基準法が改正され、平成28年6月1日から特殊建築物の新たな定期報告制度が施行されました。

定期報告の対象の強化

従来までは、定期報告の対象となる特殊建築物は、「一定の建築物等の中から特定行政庁が指定する」ことで決められていました。改正後は、規制が強化され、

  • 「不特定多数の者が利用する建築物及びこれらの建築物に設けられた防火設備」
  • 「高齢者等の自力避難困難者が就寝用途で利用する施設及びこれらの施設に設けられた防火設備」
  • 「エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機」

を国が政令で一律に報告の対象とするとともに、それ以外の建築物・建築設備については、従来通りに特定行政庁が地域の実情に応じた指定を行うようになりました。

防火設備の定期検査の導入

火災感知など防火システムを制御する機構が高度化するなかで、「火災時に確実に作動するよう適切にメンテナンスするためには防火設備の専門家による詳細な検査が必要」という考えから、 「防火設備に特化した検査制度」が新たに設けられました。従来は、防火設備の有無、劣化の状況など目視で確認するなど、消防法に基づく消防用設備等点検で検査を行っていましたが、法改正後は、熱感知器、防火・防煙シャッター、防火区画の適法性などをより細かくチェックする定期報告制度が実施されています。

資格者制度の導入

定期調査・検査制度の実効性を確保するために、携わる資格者の管理が強化されました。「省令で定める講習の修了証明書」だけで認められていた資格者により厳しい基準が適用されるようになり、「一級建築士、二級建築士及び建築物調査員資格者証(定期検査に関しては建築設備等検査員資格者証)の交付を受けている者」と法律で規定されました。また、定期調査・検査で不誠実な行為(いいかげんな定期調査・検査、虚偽の報告書作成など)をした者や不正な手段で講習の修了証明書を取得した者への必要な処分を行うための規定がなかったという弱点が改められて、資格者に対する処分基準(返納命令、罰金など)が明確になりました。

定期報告が免除される場合は?

特殊建築物の定期報告が免除されるケースがありますので知っておいてください。特殊建築物は、用途、規模により、定期調査の報告年度が定められていますが、新築・改築後は、「初回免除」として直近の特定建築物調査年度の調査が免除されます(東京都の場合)。よくある3年ごとに報告が求められる調査項目だとすると、仮に平成29年度に新築・改築したとすると、平成30年度の調査が「直近」として免除され、平成33年度が次回に報告をしなくてはならない年となります。
※詳細は地域によって異なりますので、所属する都道府県や各種機関にご確認ください。

定期調査の料金相場

定期調査の料金相場

特殊建築物の定期調査を依頼する際に、やはり気になるのは費用ではないでしょうか?金額については業者により異なりますが、基本的には「延べ床面積」と「築年数」を基準に、交通費等の諸経費を加えて見積り額が算出されます。
延べ床面積ごとの料金相場を調べたところ、500平方メートル以下が30,000円~、1,000平方メートルまでが40,000 円~、2,000平方メートルまでが60,000 円~、3,000平方メートルまでが80,000 円~、4,000平方メートルまでが90,000 円~、5,000平方メートルが110,000 円~、6,000平方メートルまでが120,000 円~となっています。

代行業務の範囲

特殊建築物の定期調査に関する業務を建築設計事務所や設備会社に外注する場合、現地調査のほか、報告書作成と各都道府県への提出代行をあわせて依頼することができます。これらを正確、スムーズに行ってもらうには、当然ながら特殊建築物定期調査に豊富な経験を持つ業者を選定することが大切です。

特殊建築物の調査資格

特殊建築物等調査有資格者とは

特殊建築物の定期調査・報告を実施するには、建築防災に関する豊富な知識や、建築物の安定性を総合的に評価するの能力を持つことが証明された有資格者であることが求めれられます。この有資格者は、法律的には建築基準法によって「特殊建築物等調査有資格者」と呼ばれています。特殊建築物等調査有資格者は、1級建築士、2級建築士、または国土交通大臣の登録した講習を修了し国から特殊建築物等調査資格者証が与えられた者とされています。敷地や建物、上下水道、空調、電気、防災設備などの定期調査・報告を監督するほか、特殊建築物の管理者に対する指導役としても活躍し、安全で効率的なビル経営を支える存在です。

建築物の用途が物販であれ飲食であれ、大型商業施設を所有する企業は、必ず特殊建築物に求めれられる定期点検、定期報告を確実に行わなくてはいけません。特殊建築物の安全性は、利用者の生命、近隣の建築物、周囲の環境に大きな影響力を持つからです。
しかし、「一般的な相場がわかりづらい」「面積が広いので、いくらかかるのかわからない」「依頼しても必要項目をきちんと調査してくれるか」など、費用や品質面に不安があるため、特殊建築物の専門家をうまく活用できていない方が少なくないようです。
日本メックスでは、有資格者による高品質な定期調査、定期報告サービスを透明性が高い価格設定で提供しています。特殊建築物の調査や報告でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

(文:伊東慎一)

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