漏水の主な原因と漏水調査の方法とは?トラブル拡大前にプロに相談

今回は、皆さまの建物の価値を脅かす見えないリスク、漏水の仕組みや原因、そして漏水調査の重要性や具体的な実施方法について解説します。漏水への対策は、すでに進めていらっしゃいますか?建物の配管は、何もなければ、10年を超えるような長い時間がたっても、漏水をおこすことがありません。ですから「ビルの経営や管理を始めてから、まだ漏水調査なんてしたことがないよ」という方も少なくないと思います。でも漏水の危機は、今そこにあります。設備の老朽化は、皆さまの知らないところで止まることなく進んでいます。漏水対策は、待ったなし!の取り組みなのです。

漏水調査の重要性

ビルの経営者の皆さまに、どうして漏水調査をしなくてはいけないのかをご理解いただくために、「そもそも建物の漏水とはどんな仕組みでおきるのか」「漏水をおこした建物にはどんなリスクがあるのか」を説明したいと思います。

漏水の仕組み

漏水というのは、給水管、給湯管、排水管、消火管等、配管の破損から水が漏れる現象です。配管に小さな穴や亀裂が開くと、そこから少しずつ水が漏れ出ます。最初は、ほんのわずかな漏水ですが、穴や亀裂が徐々に広がって、漏水の量がどんどん増え、被害が多くなっていきます。原因のほとんどが、配管の老朽化ですが、外部からの衝撃、地震などの災害によって、配管が損傷を受けて漏水を起こしてしますケースもあります。

漏水を放置するとどうなる?

漏水を放っておくと、給水設備への被害にとどまらず、建物全体に様々な損害を与えます。たとえば建物の床下で漏水が起きたとします。建物内部の湿度が高くなり、室内にじめじめした空気が入り込んできます。すると、カビが発生しやすくなり、建物や内部の家具などにダメージを与えます。
また、配管からの漏水が続いて漏水エリアが拡大すると、二次被害につながる可能性があります。「床や壁、置かれている物(家具や電気製品など)が水に浸かる」「建物内で水が出にくくなる(出水不良)」「漏水箇所の付近の地面から土がなくなって、陥没がおきる」といった事態が考えられます。経済的な損害はもちろんですが、陥没などは大きな事故につながりかねません。漏水がもたらすリスクは、まだまだあります、水道管等からの漏水が下のフロアに流れるなど近隣に損害を与えてしまうと、賠償金請求を受けてしまうこともあり得ます。

漏水を疑うべき状態

もしも漏水の兆候が見られたら、ただちに漏水調査を実施すべきです。漏水は目に見えないところで起こりますから、誰しもその発生を見逃しがちです。漏水していることがわかるきっかけに、いくつかのパターンがあるようですから知っておくとよいでしょう。
次のようなことに心あたりがあったら、皆さまの建物内や敷地内の配管のどこかで、既に漏水が起きている可能性があります。

<こんな時は、もしかして漏水?>

  • 前月、前々月と比べて、水道料金が格段に高くなった
  • 水を使っていないのに、量水器(水道メーター)が動いている
  • 雨がふってないし、日陰でもないのに、地面が湿ってしている
  • 原因のわからない水たまりができている
  • 水まわりで水が漏れているような「シューッ」という音が聞こえる
  • 配管が古くて、サビついてしまっている

この他、水道局の検針で「漏水の疑いがある」と指摘されることで、漏水がわかる場合も多くあります。

漏水の主な原因

漏水対策は、まず皆さまが漏水の原因を知ることからスタートします。なぜかというと、漏水の原因を知っていると、漏水を早く発見できるようになり、早く対策に取り掛かかれるようになるからです。皆さまのビルや施設の漏水は、次のような現象やトラブルによって引き起こされます。

【原因その1】 配管の老朽化

漏水を引き起こす原因のかなり多くが、配管の老朽化です。古くなった配管やポンプは、「水を漏らさずに運ぶ」という正常な機能を発揮することができなくなります。配管やポンプなどは、18年~24年が耐用年数だとされています。建物の新築や設備の更新をして使い始めてから耐用年数を経過すると、漏水が起きている可能性が日々増大し続けます。

【原因その2】 パッキンのトラブル

水を流す配管のつなぎ目や、配管と蛇口のつなぎ目には、水漏れを防ぐためにパッキンが使われています。パッキンは、ゴムなどの樹脂製の部品でつくられていますから、長年使っていると劣化して亀裂やヒビ割れが入ることがあります。そこから漏水が起こります。

【原因その3】 外部からの衝撃

漏水は、地震や豪雨などの災害によって、埋設された配管が割れたり、折れたりすることによっても引き起こされることがあります。強い揺れを感じる地震があったり、地面をたたくような雨が降ったりした後は、建物や敷地内に漏水がおきる可能性があります。

ここで紹介したような漏水の原因は、いずれも自然の摂理であり、人間の力で防ぎきることが難しいものばかりです。だからこそ、起きてしまった漏水を確実に発見してスピーディに対応することに努めることが重要となります。また【原因その3】を除けば、定期的な点検と適切な保守管理を行うことによって、未然に防げる確率を高めることができます。

漏水の調査方法

建物内や地下の漏水の有無を探り、その場所を見つけるには、専門の会社に調査を依頼しなくてはなりません。漏水調査会社はそれぞれの方法で調査を実施し、報告書を出してくれます。よく行われている漏水調査の方法には、次のようなものがあります。

削除法

「ここは、絶対に漏水している地点ではない」という場所を削除しながら、最後に残った箇所を重点的に調べるという、いうなれば消去法で、漏水箇所を探す方法です。この方法で漏水箇所の絞りこみを行うにあたっては、トイレの故障や水道の閉め忘れがないことをあらかじめ確認しておくことが必要です。

音聴工法

経験のある調査員が、専門のツールを使って水漏れの音を探すことで、漏水を見つける方法です。音聴棒と呼ばれる器具を使って配水設備の仕切弁、消火栓、空気弁等を聴音し、異常音がないかをチェックする「弁栓音聴調査」、漏水探知器を持って配水管が埋まっている上を歩行しながら漏水の音を探す「路面音聴調査」などがあります。

相関工法

この工法では、仕切弁、消火栓等、配水設備の異なる2点間にセンサーを設置します。そして漏水箇所で発生する音が各センサーまで伝わってくるまでの時間差を相関式漏水探索機と呼ばれる装置で計測することで、漏水地点を特定します。

トレーサーガス工法

人の体に害のないガスを水道管に注入し、漏水孔から噴出するガスを検知する事で漏水箇所を特定する方法です。専用の器具を使って、消火栓、量水器などから配水管内にガスを注入し、穴をあけた箇所でガスを測定し、漏水箇所を探知します。聴音工法と異なり、騒音の中でも調査できるため、生産機械の音が出ている工場などで使われます。

リークゾーン工法

消火栓に水中マイクをセットして、漏水音を増幅させて聞き取ることで、漏水箇所を探す方法です。水の使用水量が少ない夜間によく実施される工法です。

計量工法

流量測定器を使って測定した、「配管内を通過する水の水圧や流量」をもとに漏水を調べる方法です。配水管に電磁流量計等を設置して測定する「磁流量測定」、配水管に超音波流量計等を設置して測定する「超音波流量測定」、配水タンク内に圧力センサーを投入し水圧を計測する「水位流量測定」などの種類があります。

地中レーダ工法

地中レーダを使うことで、路面を掘削せずに地上から漏水箇所を特定する方法です。

漏水調査の作業手順

作業手順がイメージできると、初めての皆さまでも漏水調査が依頼しやすくなるのではないでしょうか。音聴工法で漏水調査を行う場合の作業手順をまとめてみました。一日も早く漏水調査を実施して、効果的な対策、修繕計画にお役立ていただきたいと思います。

【ステップ1】基礎調査

漏水量の把握と分析を行います

【ステップ2】調査計画

調査を実施する区画、内容、調査員の体制などを効率的に計画します。

【ステップ3】現場下見調査

調査の対象となる区画図、戸番図、配管図などを準備し、現地確認を行います。この時に管種、埋設深度、地形といった漏水調査に影響する条件や障害の有無も確認します。

【ステップ4】戸別・路面音聴調査

音聴棒、漏水探知機などの器具を使って、建物や敷地内の漏水音を探します。戸別音聴調査では主に、給水装置での漏水発見を目指します。目視でわかる漏水(メータ、止水栓等の漏水)をチェックし、漏水音の音聴を行います。漏水が疑われる音があった場合、図面を確認し、路面音聴、確認調査の対象とします。また路面音聴調査では、漏水探知器を使って路面まで伝わってきた漏水音を調べます。地面の下から路面まで伝わってきた漏水音を探知しなくてはならないため、一般的には、騒音や使用する水の音などの影響を受けない、夜間作業で行われます。

【ステップ5】確認調査

戸別・路面音聴調査で探知した漏水音から、漏水の位置を絞り込み、さらに精査をして漏水の有無を確認します。漏水と判断されたら、ハンマードリル等を使って場所の割り出しを行います。配水管以外の設備(電気やガス通信ケーブル等)を破損させることがないように注意をしなくてはならない作業です。

【ステップ6】報告

調査結果をもとに、情報の整理、分析、考察を行い、調査概要、調査内容、調査結果、考察に、漏水箇所図、写真などを貼付した漏水調査報告書が作成されます。

【ステップ7】修繕工事

報告書の内容をもとに、漏水箇所の修繕工事を依頼、実施します。

プロに漏水調査を依頼するメリット

漏水調査のサービスは、多くの企業によって提供されています。しかし漏水箇所を発見するだけではなく、しっかりと修繕工事を行わなくては、対策は完了しません。ですから、確実な調査に加えて、工事の実施を任せることができるプロに漏水調査を依頼するべきといえます。配水管の点検作業だけでなく、建物の維持管理に精通した企業に漏水調査を依頼するメリットをまとめてみます。

【メリット1】 正確に漏水箇所の特定ができる。

配管探査機など機器を使い専門家が調査することによって、漏水箇所を速やかに特定してもらうことができます。外観からはわからない、埋設されている配管経路を探って調査を行うため、特定した位置は非常に正確です。

【メリット2】 系統ごとの修繕ができる

お客さまが長く使っている建物の場合、配水管全体の老朽化が進んでしまっていて、漏水につながっている損傷箇所を部分的に修繕することで問題が解決しないケースが考えられます。水の設備だけでなく建物全体を知っている会社であれば、系統ごとに修繕を行い、効果的な対応を提案してくれます。

【メリット3】 簡易調査で不安解消できる

経営者や管理者によっては、「漏水しているかどうかわからないけど、不安がある」「調査をしなくてはいけないのはわかっているけど、なかなか踏み切れない」という方もいらっしゃるかもしれません。そうした皆さまには、まず簡易調査の利用をおすすめします。漏水の有無を簡易的に調査することで、漏水リスクへの不安を除くことができます。もちろん万が一漏水していた場合は、そのまま修繕工事を進めることができる会社に依頼するのが理想的です。

まとめ

管の老朽化やパッキンの故障、自然災害など、漏水の原因は共通していても、漏水防止対策はその建物や設備によって異なります。水源の事情や施設の状態、排水管の埋設状況など、建物特有の条件を加味しなくては、漏水調査、漏水対策はうまくいきません。
日本メックスでは、全国各地で様々な規模や用途の建物の維持管理を担当してきた知識と経験をいかして、お客さまに最適な漏水防止対策をご提案しています。
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(文:伊東慎一)

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